İmar; anlam olarak
bayındır duruma getirme, iyileştirme, geliştirme anlamlarına gelmektedir. İmar
planları ise arazilerin alınan kararlara uygun olarak düzenlenmesidir.
İMAR KANUNU MADDE 18 UYGULAMASI VE AMACI NEDİR?
Bu
düzenlemenin amacı, imar planına uygun düzgün imar parseli oluşturmaktır. Bir
yerde madde 18 uygulamasına gidilebilmesi için, öncelikle orada bir imar planı
bulunmalıdır. İmar uygulaması yapılacak yer hakkında detaylı bilgiler veren
plan veya haritaya “imar planı” denir. İmar planının, nüfusu on bini geçmiş olan
yerleşim yerlerinde yapılması zorunludur. Daha az nüfusu olan yerlerde ise bu
planın yapılıp yapılmayacağına ilgili belediye karar verir.
MADDE 18 UYGULAMA AŞAMALARI
Parselasyon
işlemi, sırasıyla şu aşamalardan geçerek tamamlanır:
1) Düzenleme
yapılacak alandaki mevcut mülkiyet ilişkisi dikkate alınarak, öncelikle bu
mülkiyetler, tek bir bütün olarak
dikkate alınır.
2) Bu
bütünden, Düzenleme Ortaklık Payı (DOP Kesintisi) düşürülür. Bu kesinti,
bölgedeki arsa sahiplerinin her birinden aynı oranda yapılır. Alınacak düzenleme
ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden
önceki yüzölçümlerinin %45’ ini geçemez. %45’ i aşan DOP Kesintisi yapılamaz.
DOP Kesintisi: Parselasyon
işlemiyle düzenleme yapılan alanda bir değer artışı meydana gelir. Bu kesinti,
artan değerin bir karşılığıdır. Bu kesinti, mülkiyet hakkının özüne dokunmaz ve
kamu yararının gereklerinden olup, tüm taşınmaz maliklerinden eşit oranda
yapılır.
3) DOP
Kesintisi de yapıldıktan sonra bu bütün, parsellere ayrılarak başlangıçtaki
mülkiyetlerinin oranına göre maliklere dağıtılır.
PARSELASYON İŞLEMLERİNİN İPTALİ DAVASI
İdari
işlemlere karşı iptal davası, bu işlemle menfaati ihlal edilen kişiler
tarafından işlemin; yetki, şekil, sebep, konu, maksat unsurlarından
biri/birkaçı yönünden hukuka aykırı olduklarından bahisle açılır. Parselasyon
(madde 18 uygulaması) da bir idari işlem olup, parselasyon işlemlerine karşı taşınmazın
bulunduğu yer İdare Mahkemesinde iptal davası açılabilir.
DAVA AÇMA EHLİYETİ: GÜNCEL- KİŞİSEL- MEŞRU MENFAAT
Parselasyon
işlemleri, arsa ve arazilerin malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati
alınmaksızın tesis edilebilir. Bu işlemlere karşı, tapuda kayıtlı
malikler veya diğer hak sahiplerince iptal davası açılabilir. Malik olmayıp
tapuda hak iddia edenler ise, taşınmazın tapu kaydını adlarına tescil ettirerek
dava açabilir. Tapuyla ilişkisi olmayanlar, parselasyon işlemini dava konusu
edemez.
DÜZENLEME YAPILAN ALANDA (PARSEL ÜZERİNDE) ‘’EV-
YAPI BULUNMASI’’ HALİ, AYRICA DEĞERLENDİRİLMELİDİR:
Parselasyon düzenlemesi yapılırken, düzenleme sırasında bir
yapının muhafazasında plan ve mevzuata göre bir mahzur yoksa bu yapı ancak bir
imar parseli içinde bırakılabilir. Bir yapının tamamı veya bir kısmının plan ve
mevzuata göre muhafazası mümkün değilse, bu yapılar birden fazla imar parseline
de rastlayabilir. Bunun sonucunda yapılar, hisseli bir veya birkaç parsel
üzerinde kalacaktır. 18. Madde uygulamasıyla bu yapının sahibi ile parsel
sahibi farklı kişiler olacaktır.
Aslında olması gereken, mümkün olduğunca parsellerin eski
maliklere tahsis edilmesidir. Ancak bunun mümkün olmaması halinde kişinin
maliki olduğu arazi, yer değiştirir. Bu değişiklik sonucunda alanda bir ev-
yapı olması ‘’parsel sahibi’’ ile ‘’ yapı sahibi’’ arasında ciddi
anlaşmazlıklar doğurabilir.
İmar Kanunu madde 18/9’a göre: ‘’Hisseli bir veya birkaç
parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı
sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya
şüyuu giderilmedikçe bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına
devam olunur.’’
Buna
göre, yeni parsel sahibi ancak şu hallerden biri mevcutsa parsel üzerindeki
yapıyı kullanabilecektir:
-
Parsel sahibi, parsel üzerinde kalan yapıların bedelini yapı
sahibine ödemelidir veya
-
Parsel sahibi ile yapı sahibi başka bir anlaşma yapmalıdır veya
- Şüyuu giderilmelidir.
Bunlardan biri yoksa yapı sahibi yapısını kullanmaya devam
edebilir. Bu kullanma hukuka uygun olup, yapı sahibini fuzuli işgal yapmaz.
Son olarak belirtmek isteriz ki kişilerin,
düzenlemeye giren parselleri ile düzenleme sonrası tahsis edilen parseller
arasında değer farkı bulunmamalıdır. Değer farkı bir iptal nedenidir. Bu durumda idari yargıda
tazminat davası değil, iptal davası açılması gerekir.