İMAR DÜZENLEMESİNDE ARSANIZIN NE KADARI ELİNİZDEN GİDEBİLİR?

İMAR DÜZENLEMESİNDE ARSANIZIN NE KADARI ELİNİZDEN GİDEBİLİR?

İmar; anlam olarak bayındır duruma getirme, iyileştirme, geliştirme anlamlarına gelmektedir. İmar planları ise arazilerin alınan kararlara uygun olarak düzenlenmesidir.

 

İMAR KANUNU MADDE 18 UYGULAMASI VE AMACI NEDİR?

Bu düzenlemenin amacı, imar planına uygun düzgün imar parseli oluşturmaktır. Bir yerde madde 18 uygulamasına gidilebilmesi için, öncelikle orada bir imar planı bulunmalıdır. İmar uygulaması yapılacak yer hakkında detaylı bilgiler veren plan veya haritaya “imar planı” denir. İmar planının, nüfusu on bini geçmiş olan yerleşim yerlerinde yapılması zorunludur. Daha az nüfusu olan yerlerde ise bu planın yapılıp yapılmayacağına ilgili belediye karar verir.

 

MADDE 18 UYGULAMA AŞAMALARI

Parselasyon işlemi, sırasıyla şu aşamalardan geçerek tamamlanır:

1)  Düzenleme yapılacak alandaki mevcut mülkiyet ilişkisi dikkate alınarak, öncelikle bu mülkiyetler, tek bir bütün olarak dikkate alınır.

2) Bu bütünden, Düzenleme Ortaklık Payı (DOP Kesintisi) düşürülür. Bu kesinti, bölgedeki arsa sahiplerinin her birinden aynı oranda yapılır. Alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin %45’ ini geçemez. %45’ i aşan DOP Kesintisi yapılamaz.

DOP Kesintisi: Parselasyon işlemiyle düzenleme yapılan alanda bir değer artışı meydana gelir. Bu kesinti, artan değerin bir karşılığıdır. Bu kesinti, mülkiyet hakkının özüne dokunmaz ve kamu yararının gereklerinden olup, tüm taşınmaz maliklerinden eşit oranda yapılır.

3) DOP Kesintisi de yapıldıktan sonra bu bütün, parsellere ayrılarak başlangıçtaki mülkiyetlerinin oranına göre maliklere dağıtılır.

 

PARSELASYON İŞLEMLERİNİN İPTALİ DAVASI

İdari işlemlere karşı iptal davası, bu işlemle menfaati ihlal edilen kişiler tarafından işlemin; yetki, şekil, sebep, konu, maksat unsurlarından biri/birkaçı yönünden hukuka aykırı olduklarından bahisle açılır. Parselasyon (madde 18 uygulaması) da bir idari işlem olup, parselasyon işlemlerine karşı taşınmazın bulunduğu yer İdare Mahkemesinde iptal davası açılabilir.

 

DAVA AÇMA EHLİYETİ: GÜNCEL- KİŞİSEL- MEŞRU MENFAAT

Parselasyon işlemleri, arsa ve arazilerin malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati alınmaksızın tesis edilebilir. Bu işlemlere karşıtapuda kayıtlı malikler veya diğer hak sahiplerince iptal davası açılabilir. Malik olmayıp tapuda hak iddia edenler ise, taşınmazın tapu kaydını adlarına tescil ettirerek dava açabilir. Tapuyla ilişkisi olmayanlar, parselasyon işlemini dava konusu edemez.

 

DÜZENLEME YAPILAN ALANDA (PARSEL ÜZERİNDE) ‘’EV- YAPI BULUNMASI’’ HALİ, AYRICA DEĞERLENDİRİLMELİDİR:

Parselasyon düzenlemesi yapılırken, düzenleme sırasında bir yapının muhafazasında plan ve mevzuata göre bir mahzur yoksa bu yapı ancak bir imar parseli içinde bırakılabilir. Bir yapının tamamı veya bir kısmının plan ve mevzuata göre muhafazası mümkün değilse, bu yapılar birden fazla imar parseline de rastlayabilir. Bunun sonucunda yapılar, hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalacaktır. 18. Madde uygulamasıyla bu yapının sahibi ile parsel sahibi farklı kişiler olacaktır.

Aslında olması gereken, mümkün olduğunca parsellerin eski maliklere tahsis edilmesidir. Ancak bunun mümkün olmaması halinde kişinin maliki olduğu arazi, yer değiştirir. Bu değişiklik sonucunda alanda bir ev- yapı olması ‘’parsel sahibi’’ ile ‘’ yapı sahibi’’ arasında ciddi anlaşmazlıklar doğurabilir.

İmar Kanunu madde 18/9’a göre: ‘’Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya şüyuu giderilmedikçe bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur.’’

 

Buna göre, yeni parsel sahibi ancak şu hallerden biri mevcutsa parsel üzerindeki yapıyı kullanabilecektir:

-          Parsel sahibi, parsel üzerinde kalan yapıların bedelini yapı sahibine ödemelidir veya

-          Parsel sahibi ile yapı sahibi başka bir anlaşma yapmalıdır veya

-          Şüyuu giderilmelidir.


Bunlardan biri yoksa yapı sahibi yapısını kullanmaya devam edebilir. Bu kullanma hukuka uygun olup, yapı sahibini fuzuli işgal yapmaz.

Son olarak belirtmek isteriz ki kişilerin, düzenlemeye giren parselleri ile düzenleme sonrası tahsis edilen parseller arasında değer farkı bulunmamalıdır. Değer farkı bir iptal nedenidir. Bu durumda idari yargıda tazminat davası değil, iptal davası açılması gerekir.

 

 

SON EKLENEN MAKALELER
İyzico
Whatsapp