TAŞINMAZLARIN İCRA YOLU İLE SATIŞ PROSEDÜRÜ

İcra takibi, borçlunun borcunu ödememesi halinde, alacaklının alacağını devlet kanalıyla  tahsil etmesi olarak tanımlanmaktadır. Alacaklının talebi ile borcun tahsili amacıyla, borçluya ait taşınır ve taşınmaz mallar haczedilir. Haczedilen malların satılması suretiyle alacaklı alacağına kavuşmuş olacaktır.

TAŞINMAZ NEDİR?

Taşınmaz kavramı Türk Medeni Kanununun ‘’Taşınmaz mülkiyetinin konusu’’ başlıklı 704. maddesi ile tanımlanmıştır. Kanuna göre; araziler, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler taşınmaz olarak kabul edilir.

TAŞINMAZLARIN İCRA YOLU İLE SATIŞ AŞAMALARI

1.    TAKİBİN KESİNLEŞMESİ VE HACİZ AŞAMASI

Borçluya gönderilen ödeme emrinin akabinde borcun süresi içerisinde ödenememesi veya borca itiraz edilmemesi halinde icra takibi kesinleşir. Takibin kesinleşmesi ile birlikte alacağın tahsili amacıyla borçlunun menkul ve gayrimenkul malvarlıklarına haciz konulur. Alacaklı taşınmazın satışını icra dairesinden istemesi halinde icra dairesi tarafından 3 ay içerisinde taşınmazın satışı gerçekleştirilir. Ama ülkemizde icra dairelerindeki yoğunluktan dolayı bu süre uzayabilmektedir.

Taşınmaz malların satış ile paraya çevrilmesi ancak ‘’açık arttırma’’ yolu ile mümkündür.

2.    MÜKELLEFİYETLER LİSTESİ

İcra dairesi, ilgili tapu müdürlüğüne ‘’taşınmaz üzerinde herhangi bir mükellefiyet bulunup bulunmadığını’’ sorarak mükellefiyetler listesi düzenler.  Tapu kaydından anlaşılamayan ve haklarını listeye kaydetmek isteyenler, taşınmazın satış ilanından itibaren 15 gün içerisinde icra müdürlüğüne başvurarak haklarını listeye kaydettirebilirler. İcra müdürlü­ğü yapılan başvuruyu kabul etmek zorundadır. İcra müdürlüğü mükellefiyet listesin artırma gününden en az 10 gün önce düzenleyerek kesinleştirilmiş ve şartnameye geçirmiş olmak zorun­dadır.

3.    KIYMET TAKDİRİ AŞAMASI

Satışı istenen taşınmazın değerinin belirlemesi amacıyla kıymet takdiri yapılır. Bilirkişi tarafından hazırlanan taşınmazın kıymet takdir raporu tüm ilgililere icra dairesi kanalıyla tebliğ edilir. İlgililer süresi içerisinde kıymet takdir raporuna itiraz etmez ise rapor kesinleşir. Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren 2 yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez. (İİK m. 128/a-2) Kıymet takdir raporu kesinleşmeden satış işlemlerine devam edilemez.

4.    SATIŞ KARARI AŞAMASI

Kıymet takdir raporu alınarak kesinleşen taşınmazın satışı için, alacaklı tarafından satış avansı yatırılır ve satış talep edilir. Kıymet takdirinin kesinleşmesinden sonra yapılan usulüne uygun satış talebinin ardından, icra dairesi taşınmazın satışına karar verir.

5.    AÇIK ARTTIRMA İLANI AŞAMASI

Arttırma şartnamesi; taşınmazın fiziki ve hukuki durumu hakkında bilgi verir ve hangi koşullarda taşınmazın ihale edileceğini gösterilir. Satışa karar veren icra dairesi, açık arttırmayı satıştan en az 1 ay önce ilan eder. Bu arttırma ilanında; satılacak taşınmazın cinsi, mahiyeti, önemli vasıfları, tahmin edilen kıymeti, bulunduğu yer, birinci ve ikinci ihalenin yapılacağı yer, gün ve saat gibi bilgiler yer alır. İşbu satış ilanı; alacaklıya, borçluya ve tapuda kayıtlı ilgililere icra dairesi tarafından tebliğ edilir.

İlanın şekli ve ilanın gazete ile yapılıp yapılmayacağı ilgililerin menfaatleri gözetilmek suretiyle icra dairesi tarafından belirlenir. (İİK m.126, m.114/2) Uygulamada taşınmaz satış ilanları genel olarak gazeteler aracılığıyla ilan edilir.  

Borçlu veya alacaklı icra takibinde bir vekil ile temsil ediliyorsa, ilan suretinin vekile tebliğ gerekir. Vekili olan borçlunun veya alacaklının kendisine yapılan tebligat geçerli değildir. (Teb.K.m.11) Taşınmazı açık artırma ile satın alan kişi, taşınmazı artırma şartnamesindeki şekli ile iktisap etmiş olacaktır. Çünkü arttırma şartnamesi alıcı için tapu sicili hükmündedir.

6.    İHALE AŞAMASI

Arttırma şartnamesinin ilgililere tebliğinin ardından arttırmaya elektronik ortamda başlanır. Elektronik ortamda teklif verme birinci arttırmadan 20 gün önce başlar. Birinci arttırmanın yapılacağı günden önceki gün sona erer.

Alıcıların teklif verebilmesi için kıymet takdir raporunda tespit edilen miktarın %20si teklif teminatı olarak yatırılmalıdır. Alıcılar tarafından verilecek elektronik ortamdaki teklifler kıymet takdir raporunda yazan miktarın %50sinden düşük olamaz.

Elektronik arttırmanın ardından, icra dairesi tarafından beliren yer, gün ve saatte birinci arttırma yapılır. Tellal isteklikler tarafından ileri sürülen peyleri yüksek sesle duyurur. Taşınmaz, en yüksek pey süren ihale alacaklısına ihale edilir. Eğer arttırma sonunda alıcı çıkmaz veya taşınmazın muhammen bedelinin % 50’sı ile satış ve paylaştırma giderlerini karşılayacak şekilde istekli çıkmaz ise satış geri bırakılır ve ikinci arttırma günü verilir. Eğer ikinci arttırmada da alıcı çıkmaz veya taşınmazın muhammen bedelinin % 50’sı ile satış ve paylaştırma giderlerini karşılayacak şekilde istekli çıkmaz ise  satış talebi düşer.

7.    TAŞINMAZIN SATIŞ BEDELİNİN ÖDENMESİ AŞAMASI

Kural, ihale bedelinin peşin olarak ödenmesidir. Ancak icra dairesi tarafından alıcıya, ödeme yapması için 10 günü geçmeyecek bir süre verilebilir. Satış bedeli bu süre içerisinde dosyasına ödenmelidir.

8.    TAŞINMAZIN TAPUYA TESCİL AŞAMASI

Satış bedelleri eksiksiz yatırılmış ve ihalenin feshi davası açılmamış ise alıcının talebi ile tescil sağlanır. Tescilin yapılması için icra dairesi tarafından tapu müdürlüğüne yazı yazılır ve taşınmazın ihale alıcısı adına tescili gerçekleştirilir.