YASAL ÖNALIM HAKKI

YASAL ÖNALIM HAKKI


YASAL ÖNALIM HAKKI NEDİR?

Yasal önalım hakkı (Şufa Hakkı), paylı mülkiyette bir paydaşın, taşınmaz maldaki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması halinde, açacakları dava üzerine verilen kararla diğer paydaş veya paydaşlara aynı şartlarla bu payı öncelikle satın alma ve mülkiyetini kazanma imkânı veren bir haktır. Bu hakkın kullanılması halinde ortaklığa yabancı bir kişinin girmesine genel olarak engel olunabilmektedir.


YASAL ÖNALIM HAKKI NASIL KULLANILABİLİR?

1. Yasal Önalım Hakkı, yalnız paylı mülkiyete tabi taşınmazlar için paydaşlar tarafından kullanılır. Yasal önalım hakkı, sadece paylı mülkiyette söz konusu olur, yani elbirliği mülkiyeti ile kat mülkiyetinde uygulanmaz. Maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamında birden çok kimse belli paylarla malik ise “paylı mülkiyet” söz konusu olur. Hakkın kullanımı için paydaşın sahip olduğu pay miktarının bir önemi de bulunmamaktadır. Tapusuz taşınmazların satımında önalım hakkı kullanılamaz.

2. Paydaşın payını tamamen veya kısmen paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satması veya satım benzeri bir işlemle devretmesi gerekmektedir. Paydaşlar arasında yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Paydaşlar arasında fiili taksim yapılmış ise önalım hakkı kullanılamaz.

3. Yasal önalıma konu satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmelidir. Paydaşlar açısından, dava konusu satışın haricen öğrenilmesi durumunda hak düşürücü sürelerin işlemiş olduğundan bahsedilemez.

4. Yasal Önalım Hakkı, önalım davasıyla kullanılır.


ÖNALIM DAVASI (TESCİLE ZORLAMA DAVASI) NEDİR?

Pay satışının, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter kanalıyla bildirildiği tarihten itibaren 3 ay içerisinde; Her halde satışın üzerinden 2 yıl içinde ön alım hakkı dava yoluyla kullanılmalıdır. Üç aylık ve iki yıllık süreler, hukuki nitelikleri itibariyle hak düşürücü sürelerdir. Bu sürelerin kaçırılması halinde dava açma hakkı ortadan kalkacaktır. Söz konusu süre, niteliği itibariyle yargılamanın her aşamasında mahkeme tarafından dikkate alınmaktadır. Önalım (şuf’a) davalarında, görevli mahkemeler Asliye Hukuk Mahkemeleri olup, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Önalım davasında davacı paydaşlardan biridir. Önalım davasının davacısı, paydaşlardan yalnızca biri, birkaçı veyahut hepsi olabilir. Önalım hakkını kim kullanmışsa sadece onun için hak doğar. Yine kanuni önalım hakkını bir satım ilişkisi için kullanmayan pay sahibinin önalım hakkı sadece o satım sözleşmesi için ortadan kalkar; fakat ileriki dönemde herhangi bir paydaşın payını yine satış yoluyla devretmesi halinde önalım hakkını kullanabilecektir. Özetle, her yeni satış yeni bir önalım hakkı kullanılması yetkisi verir.

Önalım davasının davalısı, kural olarak önalıma konu olan payın alıcısıdır. İstisnai olarak satıştan sonra payın alıcı adına tescil edilmediği bir durumda önalım davasının satıcıya (kayıt onun adına gözüktüğünden) yöneltilmesi gerekebilir. Davanın sıfat yokluğundan reddedilmemesi için şartların dikkatle incelenmesi gerekmektedir. Dava süreci içerisinde gerekli prosedürlerin doğru uygulanmaması, sürecin profesyonel takibinin yapılmaması, süreç içerisinde atılacak adımların yanlışlığı veya eksikliği davanın kaybedilmesine neden olabilir. Bu nedenle hukuki mağduriyetler yaşamamak için hukuki danışmanlık almanızı önemle tavsiye ederiz.

Dâvanın kabul edilmesi halinde, satışa konu payın mülkiyeti alıcı üçüncü kişiden alınır ve bu mülkiyet önalım hakkı sahibi olan davacı paydaşa geçirilir. Bütün paydaşların birlikte açtığı davanın kabulü halinde pay iptal edilerek pay oranları ne olursa olsun eşit olarak davacılar adına tescile karar verilir. Eğer tek paydaş tarafından önalım davası açılır ise, önalım bedelinin de bu paydaş tarafından depo edilmesi gerekir. Davanın kabul edilmesi durumunda, davaya konu edilen payın tümünün, davayı açan paydaş adına tesciline karar verilir. Önalım hakkı sahibi davacı, bu karar uyarınca tapu memurundan tescilin yapılmasını talep edebilir. Mülkiyet, daha önce hâkimin vermiş olduğu kararla geçmiş olduğundan, tescil, kurucu nitelikte olmayıp, sadece açıklayıcı, bildirici niteliktedir. Ancak, kararın bu sonucu doğurabilmesi için kesinleşmiş olması gerekir.


ÖNALIM HAKKININ KULLANILMASINDAN ÖNCE ÜÇÜNCÜ KİŞİ NE YAPABİLİR?

Bazen üçüncü kişiye yapılan satışta bedel gerçek satış bedelinin altında gösterilir. Bu durumda önalım hakkı sahibi önalım hakkını gerçek satış bedeli değil tapuda gösterilmiş olan bedel üzerinden kullanır. Bu yüzden, paylı mülkiyetteki taşınmazdan pay satın alındığı zaman, tapuda gerçek satış bedelinin gösterilmesi alıcının zarar görmesine engel olacaktır.

 

SON EKLENEN MAKALELER
İyzico
Whatsapp