YASAL ÖNALIM HAKKI NEDİR?
Yasal önalım hakkı (Şufa
Hakkı), paylı mülkiyette bir paydaşın, taşınmaz maldaki payını tamamen veya
kısmen üçüncü bir kişiye satması halinde, açacakları dava üzerine verilen
kararla diğer paydaş veya paydaşlara aynı şartlarla bu payı öncelikle satın alma ve mülkiyetini kazanma imkânı veren bir
haktır. Bu hakkın kullanılması halinde ortaklığa yabancı bir kişinin girmesine
genel olarak engel olunabilmektedir.
YASAL ÖNALIM HAKKI NASIL KULLANILABİLİR?
1. Yasal Önalım Hakkı, yalnız paylı
mülkiyete tabi taşınmazlar için paydaşlar
tarafından kullanılır. Yasal önalım hakkı, sadece paylı mülkiyette söz konusu olur, yani elbirliği mülkiyeti ile kat
mülkiyetinde uygulanmaz. Maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamında
birden çok kimse belli paylarla malik ise “paylı
mülkiyet” söz konusu olur. Hakkın kullanımı için paydaşın sahip olduğu pay
miktarının bir önemi de bulunmamaktadır. Tapusuz taşınmazların satımında önalım
hakkı kullanılamaz.
2. Paydaşın payını tamamen veya kısmen paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satması veya satım benzeri bir işlemle devretmesi gerekmektedir. Paydaşlar
arasında yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Paydaşlar arasında fiili
taksim yapılmış ise önalım hakkı kullanılamaz.
3. Yasal önalıma konu satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer
paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmelidir. Paydaşlar açısından, dava konusu
satışın haricen öğrenilmesi durumunda hak düşürücü sürelerin işlemiş olduğundan
bahsedilemez.
4. Yasal Önalım Hakkı, önalım davasıyla kullanılır.
ÖNALIM DAVASI (TESCİLE ZORLAMA DAVASI) NEDİR?
Pay
satışının, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter kanalıyla bildirildiği
tarihten itibaren 3 ay içerisinde;
Her halde satışın üzerinden 2 yıl içinde
ön alım hakkı dava yoluyla kullanılmalıdır.
Üç aylık ve iki yıllık süreler, hukuki nitelikleri itibariyle hak düşürücü sürelerdir. Bu sürelerin
kaçırılması halinde dava açma hakkı ortadan kalkacaktır. Söz konusu süre,
niteliği itibariyle yargılamanın her aşamasında mahkeme tarafından dikkate
alınmaktadır. Önalım (şuf’a) davalarında, görevli mahkemeler Asliye Hukuk Mahkemeleri olup, yetkili
mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer
mahkemesidir.
Önalım davasında davacı paydaşlardan biridir. Önalım
davasının davacısı, paydaşlardan yalnızca biri, birkaçı veyahut hepsi olabilir.
Önalım hakkını kim kullanmışsa sadece onun için hak doğar. Yine kanuni önalım
hakkını bir satım ilişkisi için kullanmayan pay sahibinin önalım hakkı sadece o
satım sözleşmesi için ortadan kalkar; fakat ileriki dönemde herhangi bir paydaşın
payını yine satış yoluyla devretmesi halinde önalım hakkını kullanabilecektir.
Özetle, her yeni satış yeni bir önalım hakkı kullanılması yetkisi verir.
Önalım
davasının davalısı, kural olarak önalıma konu olan payın alıcısıdır. İstisnai olarak satıştan
sonra payın alıcı adına tescil edilmediği bir durumda önalım davasının satıcıya
(kayıt onun adına gözüktüğünden) yöneltilmesi gerekebilir. Davanın sıfat
yokluğundan reddedilmemesi için şartların dikkatle incelenmesi gerekmektedir. Dava
süreci içerisinde gerekli prosedürlerin doğru uygulanmaması, sürecin profesyonel takibinin yapılmaması,
süreç içerisinde atılacak adımların yanlışlığı veya eksikliği davanın
kaybedilmesine neden olabilir. Bu nedenle hukuki mağduriyetler yaşamamak için hukuki danışmanlık almanızı önemle
tavsiye ederiz.
Dâvanın kabul edilmesi halinde, satışa konu payın mülkiyeti alıcı
üçüncü kişiden alınır ve bu mülkiyet önalım hakkı sahibi olan davacı paydaşa
geçirilir. Bütün paydaşların birlikte açtığı davanın kabulü halinde pay iptal
edilerek pay oranları ne olursa olsun eşit olarak davacılar adına tescile karar
verilir. Eğer tek paydaş tarafından önalım davası açılır ise, önalım bedelinin
de bu paydaş tarafından depo edilmesi gerekir. Davanın kabul edilmesi
durumunda, davaya konu edilen payın tümünün, davayı açan paydaş adına tesciline
karar verilir. Önalım hakkı sahibi davacı, bu karar uyarınca tapu memurundan
tescilin yapılmasını talep edebilir. Mülkiyet, daha önce hâkimin vermiş olduğu
kararla geçmiş olduğundan, tescil, kurucu nitelikte olmayıp, sadece açıklayıcı, bildirici niteliktedir.
Ancak, kararın bu sonucu doğurabilmesi için kesinleşmiş olması gerekir.
ÖNALIM
HAKKININ KULLANILMASINDAN ÖNCE ÜÇÜNCÜ KİŞİ NE YAPABİLİR?
Bazen üçüncü kişiye yapılan satışta bedel gerçek satış bedelinin
altında gösterilir. Bu durumda önalım hakkı sahibi önalım hakkını gerçek satış bedeli değil tapuda gösterilmiş olan bedel üzerinden
kullanır. Bu yüzden, paylı mülkiyetteki taşınmazdan pay satın alındığı zaman,
tapuda gerçek satış bedelinin gösterilmesi alıcının zarar görmesine engel
olacaktır.