AİLE KONUTU ŞERHİ NEDENİYLE AÇILAN TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARI

Aile konutu, evlilik birliği içinde eşlerin barınmak amacıyla sürekli birlikte oturduğu konuttur. Aile konutu kavramı Türk Medeni Kanununun 194. maddesinde geçmekte olup bağ evi, yazlık ya da kışlık evler gibi sürekli oturulmayan konutlar aile konutu kapsamına girmemektedir.

Eşlerden birinin diğerinin açık rızasını almadan aile konutu olarak kullanılan taşınmazı üçüncü kişilere devretmesi, kira sözleşmesini feshetmesi veya taşınmaz üzerinde üçüncü kişiler yararına sınırlı ayni hak tesis etmesi mümkün değildir (TMK md.194/1), (HGK-2015/1201 karar).

Medeni Kanunda düzenlenen aile konutu müessesesinin eşlere sağladığı korumadan tam anlamıyla yararlanabilmek için gayrimenkulün kayıt maliki olmayan eşin başvurusu üzerine tapu kütüğüne “aile konutu şerhi” verilmesi gerekmektedir. Aksi halde kayıt maliki olan eş tarafından taşınmazın devri ya da üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmesi halinde diğer eş iyi niyetle taşınmazı edinen kişiye karşı hukuken korumasız kalabilmektedir.

Tapu kütüğüne aile konutu şerhi konulmaması halinde, tapudaki devir işleminin tarafı olan iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur (MK md.1023). Yargıtay, bu gibi hallerde üçüncü iyiniyetli kişinin taşınmaz iktisabının korunacağını belirtmektedir (HGK - K. 2013/579; K. 2015/528 ). Üzerinde aile konutu şerhi olmayan taşınmazı devralan, aile konutu olduğunu bilmeyen ya da bilebilecek durumda olmayan üçüncü kişinin tapuya güven ilkesinden yararlanması kural olmakla birlikte, tapuda aile konutu şerhi olmasa bile, bunu bilebilecek durumda olan veya kendisinden bilmesi beklenen kişilerin iyi niyetli olduğu iddiası dinlenemez. Türk Ticaret Kanunu kapsamında tacir olarak kabul edilen bankalar kredi verirken yaptıkları araştırmalarda taşınmazın ne şekilde kullanıldığını belirlemekle yükümlüdürler. Taşınmazın mesken olarak kullanıldığı hallerde bankanın taşınmazın aile konutu olduğunu bilmediği yönündeki savunması dinlenemeyecektir.

Yine Yargıtay kararlarına göre, diğer eşin açık rızası alınmadan bankalardan çekilen kredi kapsamında aile konutu üzerine konulan ipotek gibi sınırlı ayni haklar da kaldırılacaktır.

Tapu sicilinde aile konutu şerhi bulunan taşınmaz üçüncü kişilere devir ve temlik edilecek olursa, diğer eş aile konutu şerhi bulunması ve açık rızasının alınmamış olması sebebiyle tapu iptal ve tescil davası açarak temlikin geçersiz olduğunu ileri sürme hakkına sahiptir.

Aile konutu şerhi ile ilgili düzenleme kira sözleşmesi ile kiralanan taşınmazın aile konutu olarak kullanılması halinde de geçerlidir. Kira sözleşmesine taraf olmayan eşin açık rızası olmadıkça, sözleşmenin tarafı olan eş kira sözleşmesini feshedemeyecektir. Aile konutu ile ilgili sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve eşler kiraya veren karşısında müteselsilen sorumlu olurlar. 

AİLE KONUTUNA DAYALI TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINDA DAVACI VE DAVALI KİMDİR?

 Rızası alınmadan aile konutunun üçüncü kişiye devri ya da sınırlı ayni hak ile kayıtlanması sebebiyle mağdur olan eş, tapu iptal ve tescil davasının davacısı olacaktır. Taşınmazda malik olarak görünen ya da lehine sınırlı ayni hak tesis edilen kişi veya kişiler ise davanın yöneltileceği davalılar olacaktır. Davada hem devri gerçekleştiren önceki malik olan eşin, hem de taşınmazı devralan yeni malikin davalı olarak gösterilmesi gerekmektedir. 

AİLE KONUTUNA DAYALI TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME HANGİSİDİR?

 Aile konutuna dayanarak açılan tapu iptal ve tescil davası, Aile Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yargılama Usullerine dair 4787 sayılı Kanunun 4. maddesinde yer alan aile hukukundan kaynaklanan dava ve işlerden olduğundan bu davalarda görevli mahkeme Aile Mahkemeleridir. HMK’nun 12. maddesi gereği, aile konutu niteliğindeki taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi davaya bakmakta yetkili mahkemedir. 

DAVANIN AÇILMASI İÇİN ZAMANAŞIMI SÜRESİ ÖNGÖRÜLMÜŞ MÜDÜR?

Tapu iptal ve tescil davaları mülkiyet hakkına ilişkin davalar olduğundan ne kadar süre içinde açılması gerektiği yönünde sınırlandırıcı bir zamanaşımı süresi bulunmamaktadır. Ancak TMK’nun 712. maddesine göre, aile konutunu satın alan iyi niyetli üçüncü kişilerin, malik oldukları düşüncesiyle kesintisiz ve aralıksız olarak 10 yıl boyunca taşınmaza zilyet olmaları halinde taşınmazın maliki oldukları ve on yıldan sonra aleyhlerinde aile konutuna dayalı olarak açılan tapu iptal ve tescil davasının dinlenemeyeceği kabul edilmiştir.

AİLE KONUTU ŞERHİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ NEDİR?

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 193. hükmü ile eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle olan hukuki işlemlerinde özgürlük alanı tanınmış olmakla birlikte, 194/1. maddesi hükmü ile eşlerin birlikte yaşadıkları aile konutu üzerindeki hukuki işlem özgürlüğü aile birliğinin korunması amacıyla sınırlandırılmıştır. Tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Zira aile konutu niteliğindeki taşınmaz şerh konulmasa dahi aile konutudur. Bu nedenle aile konutu şerhi konulduğunda, konulan şerh kurucu değil açıklayıcı şerh özelliği taşımaktadır.

TMK 194/1 maddesi hükmü ile eşlerin hukuki işlemlerine getirilen sınırlandırma emredici niteliktedir. Dolayısıyla bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla hakkın ortadan kaldırılması mümkün değildir ve açık rıza ancak ‘belirli olan bir işlem’ için verilebilir.

Türk Medeni Kanununun 194. maddesi yetkili eşin izni için bir geçerlilik şekli öngörmemiştir. Bu nedenle söz konusu izin bir şekle tabi olmadan, sözlü olarak dahi verilebilir. Ancak maddenin ifadesinden de anlaşılacağı üzere, iznin açık olması gerekir. (Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2016/24946 E. 2018/4591 K.)

Türk Medeni Kanunun 194. maddesi hak sahibi eşin iradi tasarrufları için uygulanır. Aile konutu olan taşınmazın maliki tarafından üçüncü kişiye devredilmesiyle, taşınmazın aile konutu vasfı sona ermez. Ancak bu halde mülkün devrine ilişkin tasarruf iptal edilmediği sürece, devredenin eşine ait Türk Medeni Kanununun 194/1. maddesinden kaynaklanan mülkiyet hakkını sınırlandırıcı işleme yönelik dava hakkı kendiliğinden ortadan kalkar. Konutun mülkiyeti ipotekle yüklü olarak üçüncü kişiye geçtiğine, diğer bir ifade ile mülk elden çıktığına göre taşınmazın mülkiyeti üçüncü kişide oldukça ipotekle ilgili dava hakkı da kalmaz. Bu bakımdan ipoteğin kaldırılması davasının dinlenebilmesi için taşınmazın mülkiyetinin devrine ilişkin tasarrufun iptali için davacıya dava açmak üzere kesin süre verilmeli, davanın açılması halinde neticesi beklenmeli, davanın açılmaması halinde ise davacının ipotekle ilgili dava açma hakkının artık kalmadığı gözetilerek ipoteğin kaldırılması davasının reddine karar verilmelidir. Mahkemece bu yön nazara alınmayarak, açıklanan yönde işlem yapılmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmayıp, bozmayı gerektirmiştir. (Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 216/12793 E. 2017/14136 K.).