1. TAPU KAYITLARININ
İNCELENMESİ
Satıştan sonraki süreçte alıcının herhangi bir hak kaybı yaşamaması,
beklenmedik bir durum ile karşılaşmaması için gayrimenkul almadan önce tapu
kayıtlarının mutlaka incelenmesi gerekmektedir. Uygulamada tapu kayıtları
incelemesi yapılmadan alınan taşınmazlar ile ilgili çeşitli sorunlar ortaya
çıkmaktadır.
Türk Medeni Kanunu m. 1020 göre “Tapu sicili herkese açıktır.
İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin
tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin
verilmesini isteyebilir. Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri
süremez.” İlke tapuda
yer alan tescil, şerh ve beyan vs. her türlü kayıt için geçerlidir. Tapu kayıtlarına
ilişkin kanunumuzda açıkça ifade edildiği gibi söz konusu taşınmazın tapu kaydı
her ilgili tarafından incelenebilmektedir. Gayrimenkul satımlarında hak kaybına
uğramamak için gayrimenkul alımından önce, tapu kayıtlarının incelenmesini
önemle tavsiye ederiz.
2. TAPU KAYITLARINDA
NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR?
Öncelikle taşınmazın adına
kayıtlı olduğu gerçek malik öğrenilmelidir. Gayrimenkulün kime ya da kimlere
ait olduğu çok iyi araştırılmalıdır. Vekâleten satışlarda ise vekâlet verenin
ve vekâlet ile yetkili kılınan kişinin geçerli bir vekâletnameye sahip olup
olmadığı hususu dikkatlice araştırılmalıdır.
Taşınmazın kaydında satışa engel, taşınmazın değerini etkileyebilecek
veya alıcının sorumluluğunu gerektirebilecek ipotek, haciz, tedbir gibi
sınırlamalar olup olmadığı öğrenilmelidir. Üzerinde irtifak (kullanım) hakkı olup olmadığı,
ipotekli olup olmadığı, satışa engel bir tedbir kararı bulunup bulunmadığı, gayrimenkulün
yönetim planı ve arsa sahibinin müteahhide uyguladığı tapu şerhleri gibi
kullanıma ve taşınmazın değerine yönelik şerhler ayrıntılı olarak
araştırılmalıdır.
Satın alınacak taşınmazın alıcıya gösterilen taşınmaz olup olmadığı da
büyük önem arz etmektedir. Gerçek malik olmayan kişiler tarafından
satılan gayrimenkuller pek çok alıcının mağdur olmasına neden olmaktadır. Bu
durumun önüne geçmek için gayrimenkul tapu kayıtlarının örneği istenerek ya da
ilgili tapu dairesine giderek gerçek malikin açıkça öğrenilmesi tavsiye ederiz.
3. BELEDİYE KAYITLARININ
İNCELENMESİ
Tapu incelemesi yaptıktan sonra belediyeye
giderek imar dosyasının da incelenmesi gerekmektedir. Evi kredili alıyorsanız
banka tarafından yaptırılan raporu da inceleyebilirsiniz. Çünkü bu raporlarda
belediyede imar dosyaları incelenmektedir. Belediyede bu dosyayı incelemenizdeki
temel düşünce binanın ve dairenin ne durumda olduğunu görmektir Böylece
kaçakları var mı, yapı kullanma belgesine sahip mi, emlak vergisi borcu var mı
gibi pek çok önemli unsur öğrenilmiş olur. Yine gelecekte belediyenin bu arsa
ile ilgili düşüncesinin ne olduğunu öğrenmekte alıcının ilgili gayrimenkulü
alım kararında etkili olmaktadır. Taşınmazın rayiç bedelinin doğru şekilde bilinmesinin tapuda yapılacak
alım-satım işlemine de etkisi büyüktür. Tapu Müdürlüğü’ne beyan edilecek olan
alım-satım bedeli, bu rayiç alım-satım bedelinden düşük olamaz.
Bu nedenle oturmak, yatırım yapmak veya başkaca sebepler ile taşınmaz satın
almak isteyenlerin; tapu kayıtları ile belediye kayıtlarını incelemesi, satış
işleminden sonra oluşabilecek mağduriyetlerin önüne geçmede en etkili ve kolay
yoldur. Kayıtların incelenmemesi halinde mağduriyetler oluşabileceğinden bu araştırmaların
ihmal edilmemesini önemle tavsiye ederiz.