KAMULAŞTIRMA NEDİR? NASIL YAPILIR?

Devlet veya diğer kamu tüzel kişileri tarafından yapılan kamulaştırma işlemi, idari nitelikte bir işlemdir. Kamulaştırmaya dair temel ilkeler Anayasa’nın 46. madde hükmünde belirlenmiştir. Özel düzenlemeleri de 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında ayrıntılandırılarak kanun hükmüne bağlanmıştır.

Kamulaştırma, idarenin kamu yararı kararı alması ve kamu yararını gerekçe göstermesiyle birlikte bedelini ödeyerek bir kimsenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazını satın alma işlemidir. 

KAMULAŞTIRMA İŞLEMİNİN AŞAMALARI NELERDİR?

Kamulaştırma işleminin gerçekleşebilmesi için belirli işlemlerin belli bir sıra dâhilinde gerçekleşmesi gerekmektedir. Şöyle ki;

-     Kamulaştırma işlemi öncelikle yetkili idare tarafından yapılmalıdır.

-     İdare tarafından kamulaştırma bedeli için ödenek ayrılmalıdır.

-     Kamulaştırma işleminin ana sebebi ve temeli olan kamu yararı bulunmalı, kamu yararı kararı ve onayı alınmalıdır.  Kamu yararı kararı olmadan yapılacak bir kamulaştırma işlemi şekil bakımından hukuka aykırı nitelik taşıyacaktır.

-     İdare tarafından kamulaştırılacak taşınmaz belirlenecektir.

-    İdare tarafından kamulaştırma kararı alınacaktır. Kamulaştırma kararının alınmasının akabinde taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu siciline kamulaştırma kararı şerh edilecektir. Bu şerh, üçüncü kişileri taşınmazın durumu hakkında bilgilendirme amacı taşımaktadır.

-     İdare ile özel mülkiyet sahibi kişi arasında satın alma süreci başlayacaktır. İdare uzlaşma usulünü uygulamadan doğrudan kamulaştırma davası açamayacaktır.

KAMULAŞTIRMA SÜRECİNDE SATIN ALMA TALEBİNİN OLUMLU SONUÇLANMASI

İdare ile kamulaştırmaya konu özel mülkiyete sahip kişinin satış hususunda anlaşması durumunda; öncelikle idare tarafından anlaşmaya ilişkin tutanak hazırlanır. Akabinde idare tarafından 45 gün içerisinde anlaşma tutanağında belirlenen kamulaştırma bedeli hazırlanır. İlgili taşınmaz idare adına tapuya resen tescil edilir.

İdarenin özel mülkiyet sahibi ile anlaşmak suretiyle satın aldığı taşınmaz kamulaştırma yolu ile alınmış kabul edilir. Bu nedenle anlaşılan kamulaştırmaya ve kamulaştırma bedeline itiraz edilemez.

KAMULAŞTIRMA SÜRECİNDE SATIN ALMA TALEBİNİN OLUMSUZ SONUÇLANMASI

İdare ile kamulaştırmaya konu özel mülkiyete sahip kişinin satış hususunda anlaşamaması durumunda; süreç yargıya taşınacaktır. Özel mülkiyet sahibinin idarenin satın alma talebini kabul etmemesi durumunda idare, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açmalıdır. İdare açacağı bu dava ile taşınmazın bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini ve taşınmazın idare adına tescilini talep edecektir. Bu davalara kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davaları denilmektedir. Mahkeme tarafından 30 gün içerisinde bir duruşma günü tayin edilecek ve yargılama süreci başlayacaktır.

KAMULAŞTIRMA BEDELİ NASIL BELİRLENİR?

Kamulaştırma bedelinin nasıl belirleneceği 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11. madde hükmü ile düzenlenmiş olup madde hükmü şu şekildedir;

‘’..oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;

a) Cins ve nevini,

b) Yüzölçümünü.

c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,

d) Varsa vergi beyanını,

e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,

f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini.

g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,

h) Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,

ı) Her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,

Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.

Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.’’

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi  2009/20537 Esas, 2010/5169 Karar, 29.03.2010 tarihli ilam; “Kamulaştırma Kanununun kıymet tespit esaslarını düzenleyen 11/1-g. maddesi uyarınca arsa niteliğindeki taşınmazlara emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmesi gerekir.“

KAMULAŞTIRMA BEDELİ KİME, NE ZAMAN ÖDENİR?

Kamulaştırma bedeli idare tarafından taşınmazı kamulaştırılan kişiye nakden ve peşin olarak ödenecektir. Ancak kanunla belirtilen durumlarda idarenin kamulaştırma bedelini belli durumlarda taksitlendirmesine imkân tanınmıştır. Ancak taksitlendirme durumunda idarenin taksit süresi 5 yılı geçemeyecek ve her taksit eşit şekilde ödenecektir. Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanlarının bedeli her halde peşin ödeneceğinden taksitlendirilmeyecektir.

 ‘’İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel hazır edilerek, idarenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilir. Tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir.’’

Kamulaştırma bedelinin idare tarafından ödenmemesi halinde ödenmeyen bedel için kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz uygulanacaktır.