Kat
karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhit görevini zamanında, tam veya gereği
gibi ifa edemez ise kat karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahibi tarafından
feshi gündeme gelecektir. Kural olarak fesihte, tek taraflı irade beyanı
yeterlidir. Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshinde kural olarak
iki tarafın fesih iradesini ortaya koyması gerekmektedir. Aksi halde feshe
mahkemece karar verilir.
Kat
karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih iki ayrı şekilde talep edilebilir;
-
İleriye etkili
fesih
-
Geriye etkili
fesih
1. İleriye Etkili Fesih Nedir?
Yargıtay
kararlarında kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih halinde, bu feshin
kural olarak geriye etkili sonuç doğuracağına hükmetmektedir. Ancak inşaatın
tamamlanma seviyesi %90’ın üzerindeyse kat karşılığı inşaat sözleşmesinin
ileriye etkili bir biçimde sonuç doğuracağına hükmetmektedir. Buna gerekçe
olarak tarafların ortak menfaatlerinin gözetilmesini ve dürüstlük kuralına
uygunluğunu göstermektedir.
Arsa
sahibi, ileriye etkili fesih halinde, yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı
zararların ödenmesini de ister. Yine TMK m. 125 hükmündeki seçimlik haklara da
bu durumda sahiptir. Ancak ileriye etkili fesih söz konusu olduğunda cezai şart
talep edilemez.
Yargıtay
23 H.D., 2014/10445 E., 2016/2017 K.: “Diğer anlatımla, ileriye
etkili fesihte yüklenici, inşaatı getirebildiği seviyeye göre tapu payı almaya
hak kazanmakta, arsa sahibi de geriye etkili feshin aksine, ifaya ekli cezayı
ve ifanın gecikmesine bağlı gecikme ( kira ) tazminatını yükleniciden
isteyebilmektedir. İleriye etkili fesihte cezai şart istenebilir. Ancak,
seçimlik cezanın durumu buna müsait değildir. İleriye etkili fesih bir bakıma
sözleşmenin ifası demek olduğundan alacaklının akdin icrasını (akdin ifasını)
istemek dışında cezanın tediyesini talebe yetkisi yoktur. Zira
tasfiye 25.01.1984 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca hâkim
tarafından yapılmaktadır. Kural bu olmakla birlikte BK'nın 158/1.
maddesindeki "hilafına mukavele olmadıkça" şeklindeki hükümden
tarafların aksine sözleşme yapabilecekleri, böyle bir sözleşme varsa fesih
ileriye etkili olsa bile, alacaklının ayrıca seçimlik cezayı da isteyebileceği
sonucuna ulaşılmaktadır.”
2. Geriye Etkili Fesih Nedir?
İnşaatın
tamamlanması %90 oranından az ise, sözleşme geriye etkili olarak sonuç
doğuracaktır. Bu durumda sözleşme yok hükmünde kabul edilerek, sözleşmeye
dayalı cezai şart veya gecikme tazminatı talebinde bulunulamaz. Bununla
birlikte arsa sahibi, menfi zararın tazminini talep edebilir.
Yargıtay,
23. H.D., 2013/1818 E., 2013/4300 K.: “Sözleşmenin
geriye etkili feshi halinde taraflar fesihten önce edimde bulunmuşlarsa bunları
karşılıklı olarak iade etmeleri gereklidir. Fesihle ilgili davada alınan
bilirkişi raporlarında sözleşme konusu taşınmazda davacı yüklenicinin bir takım
imalat yaptığı anlaşılmaktadır… davaya konu olan parsel üzerinde yüklenici
davacının yaptığı, arsa sahibinin yararına ve onun malvarlığında artışa neden
olan imalat bulunup bulunmadığının ve varsa bedelinin tespitiyle hüküm altına
almaktan ibarettir.”
Kat
karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yükleniciye finansman sağlaması için
devredilmiş arsa payları veya bağımsız bölümlerin 3. kişiye devri söz konusu
olabilecektir. Geriye etkili fesih halinde yüklenici tarafından 3. kişiye
devredilmiş olan bağımsız bölüm arsa sahibine geri dönecektir. Yükleniciden
bağımsız bölüm devralan 3. kişilerin devir esnasında inşaat halinde olan henüz
tamamlanmamış olan bağımsız bölümü kayden aldığını bilmesi gerektiğinden
yüklenicinin halefi olarak görülmekte ve 3. kişi tapu siciline güven ilkesine
dayanamamaktadır.
İleriye
etkili fesih halinde inşaatın tamamlanma seviyesine göre yükleniciden geri
alınması gereken bağımsız bölüm bulunmakta ve yüklenici adına kayıtlı bağımsız
bölümlerin hepsi devredilmiş ise en yakın tarihli olan devirden itibaren
tapuların iptali ile arsa sahibi adına tescili sağlanacaktır.