KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHEDİLMESİ VE SONUCU NEDİR?

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHEDİLMESİ VE SONUCU NEDİR?


Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhit görevini zamanında, tam veya gereği gibi ifa edemez ise kat karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahibi tarafından feshi gündeme gelecektir. Kural olarak fesihte, tek taraflı irade beyanı yeterlidir. Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshinde kural olarak iki tarafın fesih iradesini ortaya koyması gerekmektedir. Aksi halde feshe mahkemece karar verilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih iki ayrı şekilde talep edilebilir;

-          İleriye etkili fesih

-          Geriye etkili fesih

 

1.  İleriye Etkili Fesih Nedir?

Yargıtay kararlarında kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih halinde, bu feshin kural olarak geriye etkili sonuç doğuracağına hükmetmektedir. Ancak inşaatın tamamlanma seviyesi %90’ın üzerindeyse kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili bir biçimde sonuç doğuracağına hükmetmektedir. Buna gerekçe olarak tarafların ortak menfaatlerinin gözetilmesini ve dürüstlük kuralına uygunluğunu göstermektedir.

Arsa sahibi, ileriye etkili fesih halinde, yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister. Yine TMK m. 125 hükmündeki seçimlik haklara da bu durumda sahiptir. Ancak ileriye etkili fesih söz konusu olduğunda cezai şart talep edilemez.

Yargıtay 23 H.D., 2014/10445 E., 2016/2017 K.: “Diğer anlatımla, ileriye etkili fesihte yüklenici, inşaatı getirebildiği seviyeye göre tapu payı almaya hak kazanmakta, arsa sahibi de geriye etkili feshin aksine, ifaya ekli cezayı ve ifanın gecikmesine bağlı gecikme ( kira ) tazminatını yükleniciden isteyebilmektedir. İleriye etkili fesihte cezai şart istenebilir. Ancak, seçimlik cezanın durumu buna müsait değildir. İleriye etkili fesih bir bakıma sözleşmenin ifası demek olduğundan alacaklının akdin icrasını (akdin ifasını) istemek dışında cezanın tediyesini talebe yetkisi yoktur. Zira tasfiye 25.01.1984 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca hâkim tarafından yapılmaktadır. Kural bu olmakla birlikte BK'nın 158/1. maddesindeki "hilafına mukavele olmadıkça" şeklindeki hükümden tarafların aksine sözleşme yapabilecekleri, böyle bir sözleşme varsa fesih ileriye etkili olsa bile, alacaklının ayrıca seçimlik cezayı da isteyebileceği sonucuna ulaşılmaktadır.”

 

2.  Geriye Etkili Fesih Nedir?

İnşaatın tamamlanması %90 oranından az ise, sözleşme geriye etkili olarak sonuç doğuracaktır. Bu durumda sözleşme yok hükmünde kabul edilerek, sözleşmeye dayalı cezai şart veya gecikme tazminatı talebinde bulunulamaz. Bununla birlikte arsa sahibi, menfi zararın tazminini talep edebilir.

Yargıtay, 23. H.D., 2013/1818 E., 2013/4300 K.: “Sözleşmenin geriye etkili feshi halinde taraflar fesihten önce edimde bulunmuşlarsa bunları karşılıklı olarak iade etmeleri gereklidir. Fesihle ilgili davada alınan bilirkişi raporlarında sözleşme konusu taşınmazda davacı yüklenicinin bir takım imalat yaptığı anlaşılmaktadır… davaya konu olan parsel üzerinde yüklenici davacının yaptığı, arsa sahibinin yararına ve onun malvarlığında artışa neden olan imalat bulunup bulunmadığının ve varsa bedelinin tespitiyle hüküm altına almaktan ibarettir.”

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yükleniciye finansman sağlaması için devredilmiş arsa payları veya bağımsız bölümlerin 3. kişiye devri söz konusu olabilecektir. Geriye etkili fesih halinde yüklenici tarafından 3. kişiye devredilmiş olan bağımsız bölüm arsa sahibine geri dönecektir. Yükleniciden bağımsız bölüm devralan 3. kişilerin devir esnasında inşaat halinde olan henüz tamamlanmamış olan bağımsız bölümü kayden aldığını bilmesi gerektiğinden yüklenicinin halefi olarak görülmekte ve 3. kişi tapu siciline güven ilkesine dayanamamaktadır.

İleriye etkili fesih halinde inşaatın tamamlanma seviyesine göre yükleniciden geri alınması gereken bağımsız bölüm bulunmakta ve yüklenici adına kayıtlı bağımsız bölümlerin hepsi devredilmiş ise en yakın tarihli olan devirden itibaren tapuların iptali ile arsa sahibi adına tescili sağlanacaktır.

SON EKLENEN MAKALELER
İyzico
Whatsapp