KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARI

Türk Medeni Kanununa göre taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur. Ancak, kanunda açıkça düzenlenen bazı hallerde mülkiyetin tapuya tescilden önce kazanılacağı düzenlenmiştir. Bu hallerde mülkiyet kanun gereği kazanılmış olsa da, tasarruf işlemleri yapılabilmesi yönünden tapuya tescil yapılması gerekmektedir. Türk Medeni Kanununun 712. ve 713. maddelerinde belirli sürelerle taşınmaza zilyet olmak koşuluyla mülkiyetin kazanılması için olağan zamanaşımı ve olağanüstü zamanaşımı olmak üzere iki yol düzenlenmiştir.

OLAĞAN ZAMANAŞIMI İLE MÜLKİYETİN KAZANILMASININ ŞARTLARI NELERDİR?

Türk Medeni Kanununun 712. maddesi uyarınca; ‘’Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez’’.

Taşınmazın mülkiyetinin olağan zamanaşımı ile kazanılabilmesi için;

1-Tapuya kayıtlı bir taşımaz olmalıdır. Bu taşınmaz özel mülkiyete konu olabilecek arazi, arsa ya da bağımsız bölüm olabilir. Kamu malı niteliğindeki mallarınsa olağan zamanaşımı ile kazanılması mümkün değildir.

2-Bu taşınmaz yolsuz olarak kişi ya da kişiler adına tescil edilmiş olmalıdır.

3-Taşınmaz adına yolsuz olarak tescil edilen kişi iyi niyetle, davasız ve aralıksız olarak 10 yıl boyunca taşınmaza zilyet olmalıdır.

Malik görünen kişinin iyi niyetli olması, taşınmazın geçerli bir hukuki sebebe dayanarak adına tescil edilmiş olduğunu ve gerçek malik olduğunu düşünmesidir.

Bu şartların aynı anda gerçekleşmesi halinde dava açılmadan önce mülkiyet kazanılır. Bu şartları taşıyan kişiler aleyhine açılan tapu iptal ve tescil davasının artık dinlenmesi mümkün değildir.

TAPUSUZ TAŞINMAZLARIN OLAĞANÜSTÜ ZAMANAŞIMI İLE MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI ŞARTLARI NELERDİR?

Türk Medeni Kanununun 713. maddesi uyarınca; 

‘‘Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.

Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur.  

Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.

Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.  

Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.

Özel kanun hükümleri saklıdır’’.

-         Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir gayrimenkulü davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, gayrimenkule ait mülkiyet hakkının kendi adına tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir (TMK md.713/1).

-         Bu taşınmazın tapu kütüğüne kayıtlı olmaması ve özel mülkiyete elverişli bir taşınmaz olması gerekir.

-         Zilyetliğin malik sıfatıyla davasız ve aralıksız olarak 20 yıl sürmesi gerekir. Olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyet kazanılmasında iyi niyet aranmaz.

Türk Medeni Kanununun 996. maddesi uyarınca zilyet, aynı şartlara sahip önceki zilyedin zilyetlik süresini kendi süresine ekleyebilir.

Tüm bu şartların tamamlanması ile birlikte mahkeme tarafından yapılacak son ilandan başlayarak 3 ay içinde itiraz eden olmadığı takdirde davacı davasını ispatlamış sayılır ve taşınmazın tesciline karar verilir.

Türk Medeni Kanununun 713/2. maddesine paralel bir hüküm Kadastro Kanununun 13/B-c. maddesinde de düzenlenmiştir. Kadastro Kanununun 13/B-c. maddesi uyarınca; ‘‘Kayıt sahibinin yirmi yıl önce gaipliğine hüküm verilmiş veya tapu sicilinden malikin kim olduğu anlaşılamamış ise çekişmesiz ve aralıksız yirmi yıl müddetle ve malik sıfatıyla zilyet bulunan kimse adına tespit olunur’’.

Kadastro Kanununun 18/2. maddesi uyarınca; ‘’Orta malları, hizmet malları, ormanlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler ile kanunları uyarınca Devlete kalan taşınmaz mallar, tapuda kayıtlı olsun olmasın kazandırıcı zamanaşımı yolu ile iktisap edilemez’’.

İlgili kanun maddesine göre; meydanlar, pazar yerleri, parklar, bahçeler, karakol ve okul binaları, resmi binalar, mera, yaylak, kışlak, otlak, harman, tarıma elverişli olmayan sahipsiz yerler, denizler, göller, orman arazileri gibi yerlerin kazandırıcı zamanaşımıyla kazanılması mümkün değildir.

Yargıtay 16. Hukuk Dairesinin yerleşik içtihatlarına göre, Devletin hüküm ve tasarrufu altında iken bir süre sonra tespit dışı bırakılan bir yere ilişkin olarak TMK’nın 713. maddesine dayanılarak açılan davalarda, tespit dışı bırakılma işleminin yapıldığı tarihten dava tarihine kadar 20 yıldan fazla süre ile yasada belirtilen koşullar altında zilyetliğin sürdürülmesi gerekmektedir.

TAPULU TAŞINMAZLARIN OLAĞANÜSTÜ ZAMANAŞIMI İLE MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI ŞARTLARI NELERDİR?

Kural olarak tapuda kayıtlı bir gayrimenkulün veya payın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla mülk edinilmesi mümkün değildir. Ancak TMK 713/2. maddesinde istisnai bir hüküm getirmiştir. İlgili kanun hükmü uyarınca; ‘‘Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir’’.

Tapulu taşınmazların olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyetinin kazanılması için;

1-Tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmaz olmalı,

2-Taşınmaz maliki tapu kütüğünden anlaşılmamalı veya malikin 20 yıl önce hakkında gaiplik kararı verilen kişilerden olması gerekir.

3- Ayrıca, tapu kaydından taşınmazda kimin mülk sahibi olduğu anlaşılamıyorsa veya 20 yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimseye ait ise, taşınmazın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkündür. Bu hükmün uygulanabilmesi için gayrimenkulün sahibinin kim olduğunun bilinmesini sağlayacak, kimliğin belirlenmesine yarayacak bilgi ve belgelerin tapu sicilinden (kütüğünden) çıkarılmasının imkânsız olması gerekir ( Yargıtay HGK’nun 10.04.1991 tarih 1991/8-51 Esas, 194 Kararı).

4-Taşınmazı nizasız ve aralıksız olarak 20 yıl boyunca malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, gayrimenkulün kendi adına tescilini sağlamak üzere tapu iptal ve tescil davası açabilir.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin yerleşik içtihatlarına göre gayrimenkulün sahibinin anlaşılamaması şu hallerde mümkündür;

-         Gerekli her türlü dikkat ve özen gösterilerek tapu kütüğü incelenmesine rağmen mülkiyet hakkı sahibi anlaşılamıyorsa, o gayrimenkulün sahibinin kim olduğunun belli olmadığı kabul edilir.

-         Tapu kütüğünde malik kısmının boş olması, silinmesi ve yeniden yazılmaması halinde, taşınmazın sahibinin kim olduğunun anlaşılamadığı kabul edilir.

-         Taşınmazın soyut ve nam-ı mevhum (mevcut olmayan hayali kişi) adına yazılması, malik olarak kayıtlı kişinin hiç yaşamamış ve kaydının herhangi bir yerde bulunmamış olması halinde, malikin kim olduğunun belli olmadığı kabul edilir.

-         Malik adının belirsiz, yetersiz ve soyut gösterilmesi halinde malikin kim olduğunun belli olmadığı kabul edilir.

Buna göre, “Tapu kütüğünden kim olduğu anlaşılamayan malik” kavramının titizlikle tespit edilmesi gerekmektedir. Tanınmayan, hatırlanmayan, adresi tespit edilemeyen, kendilerine tebligat yapılamayan, mirasçıları belirlenemeyen, uzun yıllar önce ölmüş ya da taşınmış bir kişinin mülkiyet hakkı devam eder. Bu kişiye ait taşınmazın mülkiyeti, kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yolu ile elde edilemez. Çünkü bu hallerde taşınmazın sahibi bellidir.

Tapulu taşınmazların olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyetinin kazanılması halinde davacı yukarıda belirtildiği üzere zilyet olup, davalı ise tapuda malik görünen kişinin mirasçılarıdır. 

TAPUDA KAYITLI OLMAYAN TAŞINMAZLARIN ZİLYETLİK YOLUYLA KAZANILMASINDA MİKTAR SINIRI VAR MIDIR? 

Kadastro Kanununun 14. maddesi uyarınca; ‘‘Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan (40 ve 100 dönüm dâhil) bir veya birden fazla taşınmaz mal, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir’’. 

Bu nedenle sulu arazide 40, kuru arazide 100 dönüme kadar olan tapusuz taşınmazların kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlikle kazanılması mümkündür.

İMAR VE İHYA ETMEK NE ANLAMA GELİR?

Kadastro Kanununun 17. maddesi uyarınca; ‘‘Orman sayılmayan Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen araziden, masraf ve emek sarfı ile imar ve ihya edilerek tarıma elverişli hale getirilen taşınmaz mallar 14. maddedeki şartlar mevcut ise imar ve ihya edenler veya halefleri adına, aksi takdirde hazine adına tespit edilir. İl, ilçe ve kasabaların imar planının kapsadığı alanlarda kalan taşınmaz mallarda bu hüküm uygulanmaz’’.

İmar ve ihya etmek; emek, para ve mesai harcayarak işlenmemiş toprakların tarım arazisi haline getirilmesidir. Yargıtay uygulamalarına göre ev ve benzeri binalar yapılması ve taşınmaza tarım arazisi niteliği kazandırmayan diğer işlemler imar ve ihya olarak nitelendirilemez. İmar ve ihya işlemi her türlü delil ile ispatlanabilmekle birlikte, genellikle imar ve ihyanın tamamlandığı tarihin tespiti konusunda hava fotoğraflarından yararlanılmaktadır. Bu kapsamda imar ve ihyanın bittiği tarihin tespit edilmesi gerekmektedir.

Yargıtay 16. Hukuk Dairesinin yerleşik kararlarında belirtildiği şekilde, kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyet iddiasına ilişkin davalarda mahkemece, dava konusu taşınmaza ilişkin dava tarihinden geriye doğru 15-20-25 yıl öncesine ait 3 ayrı dönemde çekilmiş stereoskopik hava fotoğrafları ile bu hava fotoğrafları kullanılarak oluşturulmuş memleket haritaları ile temin edilebilen en eski ve yeni tarihli uydu fotoğrafları getirtilip dosya ikmal edildikten sonra, bir ziraat ve bir jeodezi ve fotoğrametri uzmanından oluşacak bilirkişi heyeti aracılığıyla yapılacak keşifte, çekişme konusu taşınmazın öncesinin ne olduğu ve davacı tarafça ne şekilde kullanıldığının belirlenmesi, uzman ziraat mühendisinden ayrıca; komşu taşınmazların toprak yapısı ile mukayese edilmek suretiyle çekişmeli taşınmazın toprak yapısını ve niteliğini belirtir ayrıntılı ve gerekçeli rapor alınması, yine raporda taşınmazın imar-ihya işleminin tamamlanıp tamamlanmadığı, tamamlanmışsa dava tarihi ile tamamlanma tarihi arasında ne kadar süre geçtiği hususlarına yer verilmesi ve rapor ekinde taşınmazın değişik yönlerden çekilmiş komşu taşınmazlar ile arasındaki sınırları gösterecek şekilde renkli fotoğraflarının eklenmesi gerekmektedir.