TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARI

Tapu iptali ve tescil davası, uygulamada kanuna aykırı olarak veya usulsüz ya da yolsuz şekilde düzenlendiği iddia edilen tapu kaydının hukuka uygun hale getirilmesi için açılan, taşınmazın aynına, yani mülkiyet hakkına ilişkin olup, tapunun gerçek hak sahipleri adına düzenlenmesine olanak sağlayan davalardır.

Taşınmaz mülkiyetinin konusunu arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler oluşturur. Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapu siciline tescil ile kazanılır. İstisnai olarak miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma ile kanunda açıkça öngörülen diğer hallerde tescilden önce kazanılması mümkün olup, malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır. (TMK m.705)

TMK’nın 997. maddesinin 2. fıkrası gereğince, “Tapu sicili, tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğü ile bunları tamamlayan yevmiye defteri ve belgeler ile planlardan oluşur.” Maddenin devamında “kayıt” deyimi, tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğüne bir taşınmaz için sayfa açılması; “tescil” ise tapuya kayıtlı bir taşınmazdaki aynî hakların niteliğinin ve hak sahibi olan gerçek veya tüzel kişinin ad, soyadı veya unvanı ile yazılması şeklinde ifade edilmektedir. TMK m. 999/ II hükmüne göre “Tapuya kayıtlı bir taşınmaz, kayda tâbi olmayan bir taşınmaza dönüşürse tapu sicilinden çıkarılır”. Kanun hükmünden anlaşılacağı üzere, tapu kütüğünde kayıtlı olan bir taşınmazın mülkiyet ve sınırlı ayni hak sahipleri ile ilgili olarak sicilde değişiklik yapılmasını kapsayan tapu iptali ve tescil davaları, gerçekte tapu sicilinin düzeltilmesi davalarıdır.

Tapu iptal ve tescil davası, mülkiyet hakkını korur ve ayni hakka ilişkin bir dava olduğundan mahkeme hükmü kesinleşmeden icra edilemez.

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINI AÇMAK İÇİN KANUNEN BİR SÜRE ÖNGÖRÜLMÜŞ MÜDÜR?

Hukuki güvenlik ilkesinin bir tezahürü olarak kanunlarda bir hakkın dava yoluyla ileri sürülebilmesi için çeşitli süreler öngörülmüştür. Bu sürelerin geçirilmesi halinde açılan davaların dinlenemeyeceği, hukuk düzeninin mevcut durumu koruması gerektiği kabul edilir.

Tapu iptal ve tescil davaları yönünden, davanın dayandığı hukuki sebebe göre bazı durumlarda dava açmak için bir süre koşulu bulunmazken, bazı davalar yönünden kanunen farklı zamanaşımı ya da hak düşürücü süreler öngörülmüştür.

Muris muvazaasına dayanan tapu iptal ve tescil davası herhangi bir hak düşürücü süre veya zamanaşımına tabi olmaksızın her zaman açılabilmektedir. Miras hukukuna ilişkin diğer tapu iptali ve tescil davalarında kanun farklı dava açma süreleri öngörmüştür. Örneğin ölüme bağlı tasarrufların iptali ya da tenkisi için mirasçı ya da vasiyet alacaklısı tarafından tasarrufu, iptal sebebini ve kendisinin hak sahibi olduğunu öğrendiği tarihten başlayarak bir yıl ve her halde vasiyetnamelerde açılma tarihinden, diğer tasarruflarda mirasın geçmesi tarihinin üzerinden iyi niyetli davalılara karşı on yıl, kötü niyetli davalılara karşı yirmi yıl içinde dava açılması gerekir.

Kadastrodan kaynaklı tapu iptal ve tescil davalarının Kadastro Kanunu’nda yer alan 10 yıllık “hak düşürücü süre” içerisinde açılması gerekmektedir. Kadastro çalışmaları ile oluşan bir tapu kaydının hukuka aykırı olduğu yönündeki bir iddianın tespitin kesinleşmesinden itibaren 10 yıl içerisinde açılması gerekmektedir. Bu süre geçtikten sonra kadastro öncesi sebeplere dayanılarak dava açılamaz.

Yolsuz tescil nedeniyle oluşan tapu sicilinin düzeltilmesi davalarında herhangi bir dava açma süresi bulunmamaktadır. Örneğin, yasalar gereğince özel mülk olarak tescili mümkün olmadığı halde, gerçek veya tüzel kişi adına tapuya kaydedilmiş taşınmazların tapularının iptali herhangi bir süreyle sınırlı değildir. Ancak bazı istisnai hallerde, özel mülke konu olan tapuların sonradan yürürlüğe giren yasalarla kazanılmış haklarının korunması söz konusu olabilmektedir. Ayrıca, tapu kaydına güvenerek taşınmazı malikinden satın alan kişilerin iyi niyetli kazanımların korunması ilkesi Medeni Kanun’da ve yargı içtihatlarıyla kabul edilmiştir.

TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI KİM TARAFINDAN AÇILIR?

TMK’nın 1020. maddesi gereğince tapu sicilleri alenidir. İlgili kişilerin bu kayıtları incelemesi ve tapu kaydı usule ve kanuna aykırı olarak oluşmuş ise (o kaydın iptalinde korunmaya yarar bir menfaati var ise) tapu iptal ve tescil davası açması mümkündür.

Tapu kaydının iptali davasının sonuç verebilmesi için dava dilekçesinde tescil istemi de olmak zorundadır. Tapu kaydının iptali istenen taşınmazın malik hanesi boş kalamayacağından, mahkemece verilecek kararda davacının korunması gereken hukuki yararı gereği tescil hükmü de verilmek zorundadır.

Elbirliği ile malik olunan bir taşınmazda elbirliği halinde malik olanların hepsinin birlikte dava açması zorunludur. Aksi halde tek ya da bir kaç paydaşın açtığı tapu iptal ve tescil davası dinlenemez. Ancak bu durumda, mahkemece davanın hemen reddedilmesi yerine, Yargıtay kararları çerçevesinde, davayı açan kişi ya da kişilere diğer paydaşların da davada davacı olarak yer almasını sağlaması veya açılan davaya icazet verdiklerini belgelendirmesi (miras şirketine TMK’nın 640. maddesi uyarınca atanacak temsilci aracılığıyla da davanın sürdürülmesi mümkündür) için süre tanıması, belirtilen sürede eksiklik giderilmezse davanın açılmamış sayılmasına karar vermesi gerekmektedir.

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI KİME KARŞI AÇILIR?

Taşınmaz mülkiyetine ilişkin tüm davalarda olduğu gibi tapu iptal ve tescil davası, tapu kaydında mülkiyet hakkı sahibi olan kişi ya da kişilere karşı açılır. Kayıt malikinin ölü olması halinde ise dava malikin mirasçılarına yöneltilmelidir. Taşınmazda elbirliği halinde mülkiyet var ise, davanın tüm maliklere yöneltilerek açılması gerekmektedir (Zorunlu dava arkadaşlığı).

Tapu iptal ve tescil davası ile birlikte tapu sicilindeki ayni veya şahsi bir hakkın (ipotek, önalım hakkı, tapuya şerh edilmiş gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, sûkna hakkı gibi) ortadan kaldırılması ya da değiştirilmesi de talep edilirse, bu ayni veya şahsi hak sahibinin de davada hasım olarak gösterilmesi gerekir.

Olağanüstü zamanaşımı nedeniyle zilyetliğe dayalı tapu iptal ve tescil davaları, ilgili tüzel kişilik (İl, ilçe veya köy idaresi, vakıf idaresi gibi) ve hazine birlikte hasım gösterilerek açılmalıdır (TMK md.713/3). Ancak tapu kayıt malikinin kim olduğunun bilinmemesi halinde veya bu konuda yapılan hata mazur görülebiliyor ve geçerli bir gerekçeye dayanıyor ise tapu kayıt malikinden başka kişiye karşı yöneltilen davada, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 124. maddesinin koşullarının oluşması halinde, davalının değiştirilmesi söz konusu olabilir. Bu halde dahi, hâkim davacı aleyhine yanlışlıkla taraf olarak gösterilen davalının katlandığı yargılama giderlerine hükmedebilir.

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINDA GÖREVLİ ve YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?

Tapu iptali ve tescil davası, tüm gayrimenkul davaları gibi taşınmazın bulunduğu yerde açılır (HMK md.12). Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Taraflar anlaşarak davanın başka bir mahkemede görülmesini sağlayamazlar.

Tapu iptali ve tescil davasında dava konusunun değeri ne olursa olsun görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir (HMK md.2/1). Dava dilekçesinde taşınmazın bulunduğu il, ilçe, köy, ada ve parsel bilgileri mutlaka doğru belirtilmeli, tescilin neden hukuka aykırı ya da yolsuz olduğu dayanakları ile birlikte açıkça anlatılmalı, olayın özelliklerine göre davacı açısından dava açmakta hukuki yararı bulunduğunu gösteren haklı gerekçeler belirtilmelidir.

TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASINDA İHTİYATİ TEDBİR TALEP EDİLEBİLİR Mİ?

 Tapu iptal ve tescil davası açılırken dava konusu taşınmazın dava açıldıktan sonra üçüncü kişilere devredilerek konusuz kalmasının önüne geçmek için ihtiyati tedbir talep edilerek tapuya şerh konulması ve taşınmazın satışının engellenmesi sağlanabilir. İhtiyati tedbir kararı talep edilen mahkeme vereceği ara karar ile kendisine yöneltilen ihtiyati tedbir talebini teminatsız olarak doğrudan kabul edebileceği gibi, dava dilekçesinde belirtilen değerin %15’i kadar bir teminat verilmesi halinde taşınmaza tedbir konulmasına da karar verebilir.

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI HANGİ NEDENLERLE AÇILIR?

Tapu iptali ve tescil davaları çeşitli nedenlerle açılabilmektedir. Bu davalara örnek olarak uygulamada en sık karşımıza çıkan hukuki ehliyetsizlik, iradenin sakatlanması, muris muvazaası, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, yolsuz tescil nedenlerine dayalı tapu iptali ve tescil davaları, imar uygulamasına, ölünceye kadar bakma sözleşmesine ya da kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davaları, aile konutu nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, kazandırıcı zamanaşımı ile zilyetlik hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil davaları gösterilebilir.

 Ayrıca; sınır uyuşmazlıkları, tapu kaydının düzeltmesi davası yoluyla giderilemeyecek miktar fazlalıkları veya noksanlıkları nedeniyle, kadastro ölçüm hataları veya yanlış kişi adına tespit nedeniyle kadastrodan önceki sebeplere dayanılarak, Kıyı Kanunu veya Orman Kanunu gibi kanunlarda yer alan düzenleme nedeniyle tapuya özel mülk olarak kaydedilemeyecek arazilerin sicil kaydının düzeltilmesi talebiyle hazine veya ilgili idarelerce, zeminde kullanılan yer ile tapuda kayıtlı parselin birbirini tutmaması ve sair teknik hatalar nedeniyle oluşan tescilin iptali istemi ile açılabilir.

 İpotek, önalım, tapuya şerh edilen taşınmaz vaadi sözleşmeleri ve kira sözleşmeleri ile sûkna hakkına dayanılarak da tapu iptali ve tescil davası açılması mümkündür.

YOLSUZ TESCİLİN DÜZELTİLMESİ DAVASI NEDİR?

Yolsuz tescil müessesesi TMK’nın 1024. maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre; “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur”. Yasa maddesindeki bu tanımdan da anlaşılacağı üzere gerçek hak durumuna uymayan tescil, yolsuz tescildir.

Ayni haklar tapu siciline tescille doğar, ancak tescilin bir hüküm ve sonuç meydana getirmesi için geçerli bir hukuki sebebe dayanması gerekir. Çünkü hukuk sistemimizde benimsenen tapu kayıtlarının oluşumunda “sebebe bağlılık” prensibi gereği tescilin geçerli ve haklı bir sebebe dayanması zorunludur. Yolsuz tescil halinde tapu kayıtları gerçek hukuki durumu yansıtmaz. Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m. 1025/1) (YHGK-K.2020/477).

Yolsuz tescil genellikle şu durumlarda karşımıza çıkar;

- Adına tapu kaydı oluşturulan kişinin hukuki işlem sırasında fiil ehliyetine sahip olmaması ya da tasarruf yetkisinin bulunmaması,

- Tescile dayanak oluşturan hukuki işlemin şekli yönden ya da irade sakatlıkları bulunduğundan geçersiz olması,

- Sahte vekâletname kullanılması veya vekâletnamedeki yetkilerin aşılması,

- Aynı taşınmaza ilişkin birden fazla tapu kaydı oluşturulması,

- Tapu görevlilerinin hatalı işlemleri sebebiyle oluşabilir.

Tescilin yolsuz olması hâlinde, tescil işlemi gerçek hak sahipliğini göstermez. Bu tür bir tescil yolsuzluğu nedeniyle başından itibaren sonuç doğurmaz yani taşınmaz üzerindeki gerçek hak sahipliğinde herhangi bir değişiklik meydana getirmez. Ancak, tapu sicilindeki kayıt gerçek hak durumunu yansıtmayıp sadece şekli bir değer taşıdığından, tapu sicillerinin kendisinden beklenen fonksiyonu yerine getirebilmesi için mahkeme kararı ile düzeltilmesi, hukuka uygun olmayan tescilin hukuka uygun hale getirilmesi gerekir.

Kanundaki usullere göre yapılmayan yani yolsuz tescil sebebiyle mülkiyet hakkı elinden alınan kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü şahıslara karşı ileri sürebilir. (TMK m. 1024)

Tapu kütüğündeki tescile dayanarak iyi niyetle mülkiyet ya da başka bir ayni hak kazanan kimsenin bu iyi niyeti sebebiyle kazandığı hak korunur. (TMK m. 1023) Kötü niyet iddiası def’i değil itiraz niteliğinde olup, bir davada iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebilir ve mahkemece kendiliğinden (resen) dikkate alınır. (8.11.1991 tarih, l990/4 esas l99l/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı) TMK’nın 712. maddesi gereğince, geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğünde malik görünen kişi 10 yıl boyunca kesintisiz ve aralıksız olarak iyi niyetle taşınmazı elinde bulundurursa, kanunen bu tescil kendiliğinden hukuka uygun hale geleceğinden bu kişi aleyhine yolsuz tescil nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılamaz.

TMK’nın 713. Maddesi gereğince, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla taşınmazın mülkiyetinin kazanılması halinde de mülkiyeti kazanan kişi aleyhine yolsuz tescil nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılamaz. Bu durumlar kanunlarda sınırlı olarak sayılmış olup kanunlarda düzenleme bulunmayan hallerde yolsuz tescile geçerli bir tescilin hüküm ve sonuçlarının bağlanması mümkün değildir.

TAPU SİCİLLERİNİN YANLIŞ TUTULMASI SEBEBİYLE TAZMİNAT DAVASI AÇILABİLİR Mİ?

4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi gereğince, tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle zarara uğrayan kişinin bütün zararlarından devlet sorumlu olacaktır. Bu nedenle kişilerin tapu kayıtlarının yanlış tutulması sebebiyle uğradıkları zararı Hazine aleyhine açacakları bir dava ile istemeleri mümkündür. Bu durumda mahkemece zararın miktarı Yargıtay kararları ile tayin edilen usulde belirlenecektir.

Tapu kaydının iptali nedeniyle tapu sahibinin oluşan gerçek zararı tazminatın miktarını oluşturacaktır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. - 2010/668 K. sayılı kararı). Mahkemece, zararın meydana geldiği tarihe göre gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir. Taşınmazın niteliği arazi ise, net gelir yöntemi ile, arsa ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanarak gerçek değer belirlenecektir (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi - Karar: 2015/4093).